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Le dispositif Pinel permet à un investisseur immobilier d'être exonéré d'une partie d'imposition équivalente à un pourcentage de son investissement initial. Toutefois, ses règles et ses conditions de défiscalisation sont parfois difficiles à assimiler. Pour clarifier les choses, voici ce que dit la loi Pinel sur la défiscalisation.
Les abattements fiscaux sont fonction de la durée d'engagement locatif
Selon ses prescriptions, la loi Pinel applique la défiscalisation des biens immobiliers investis suivant les durées d'engagement locatif. En fait, le dispositif considère uniquement trois durées distinctes, à savoir celles de 6 ans, 9 ans et 12 ans.
Pour une durée d'engagement locatif Pinel de 6 ans, le pourcentage d'économies d'impôts est de 12 % du prix d'achat. Étendu à 9 ans, l'investissement locatif équivaut à un abattement fiscal supplémentaire de 6 %, c'est-à-dire 18 % au total. Par ailleurs, la réduction d'impôts sur le revenu Pinel vaut 21 % lorsque la location est signée pour une durée de 12 ans. Notez en outre que la défiscalisation ISR Pinel se fait dans la limite de 63 000 euros. Une limitation s'applique également au montant loyer, d'autant que sa valeur maximum est fixée à 5 500 euros par mètre carré ou un plafond de 300 000 euros.
Cela dit, les diminutions impôts d'un investissement Pinel peuvent se répartir entre des associés d'une société, au prorata de leurs parts respectives du bien immobilier. Il s'agit principalement des sociétés civiles immobilières (SCI) et des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). Sous ces deux cadres, le plafonnement du loyer reste le même (300 000 euros), sauf que son application se départage par contribuable. Aussi, les risques sont mutualisés et la sécurité locative accrue, contrairement à un investissement Pinel classique.
Les biens immobiliers investis doivent remplir certaines conditions
Pour bénéficier d'une réduction fiscale Pinel, les biens immobiliers investis doivent se conformer à certaines conditions déterminantes. Si tel n'est pas le cas, ce type de réduction fiscale est à exclure totalement des avantages d'investissement immobilier envisageables.
Parmi ces conditions, l'obligation d'acquérir un logement neuf arrive en tête de liste. En effet, le dispositif immobilier Pinel couvre essentiellement des biens neufs loués nus (engagement de 6, 9 ou 12 ans) au plus 12 mois après leur acquisition. Après cette condition vient le paramètre de localisation géographique. À ce niveau, la loi Pinel stipule que seuls les biens immobiliers situés en zones tendues (A, A bis et B1) peuvent bénéficier d'un avantage fiscal. Les zones B2 et C quant à elles sont exclues du dispositif depuis mars 2019.
Remarquez par ailleurs que sous un investissement Pinel, le loyer mensuel maximum applicable varie en fonction de la zone tendue. Vous pouvez le calculer en multipliant la valeur de la surface utile du logement avec celle du coefficient Pinel (plafonné à 1,2). Sachant bien sûr que la surface utile correspond à l'addition entre la moitié des surfaces annexes et la surface habitable.
Pour finir, la défiscalisation Pinel impose d'avoir un logement conforme aux normes énergétiques en vigueur. En d'autres termes, un logement Pinel neuf ou à construire doit respecter la réglementation thermique RT 2012. À cela s'ajoute aussi la norme de construction BBC rénovation 2009 ou le label HPE pour les logements en cours de travaux.